„Kapitał w XXI wieku” Thomasa Piketty czyta się chwilami jak strasznie nudną i trudną „cegłę”, a czasem jak niesamowitą powieść sensacyjną. O ile czytelnik wykaże dużo cierpliwości, może zrozumieć wiele istotnych reguł rządzących światem. Jednym z poważnych zagrożeń są, zdaniem autora, wzrastające nierówności w zakresie podziału dochodów. Jednak dzisiejsze moje rozważania biorą się z jednego cytatu, którego odniesienia chcę przeanalizować w odniesieniu do dzisiejszej sytuacji ekonomicznej w naszym kraju.
Najprostszym sposobem inwestowania własnych pieniędzy jest bycie właścicielem swojego mieszkania. Pozwala to zabezpieczyć się przed inflacją (wartość dobra rośnie zwykle przynajmniej tak samo szybko jak ceny konsumpcyjne) i chroni przed koniecznością płacenia czynszu, co odpowiada rocznemu zwrotowi rzędu 3 – 4% rocznie.
Ma to sens pod warunkiem, że:
1. Nie kupiliśmy mieszkania lub domu podczas wzrostu cen, po którym nastąpił kryzys na rynku nieruchomości. Przydarzyło się to dziesiątkom tysięcy ludzi w Polsce w latach 2004 – 2008. Kryzys mieszkaniowy dotknął też obywateli USA i wielu krajów Europy. W niektórych krajach było to szczególnie bolesne doświadczenie. Ceny nieruchomości niekiedy spadły nawet o 50%.
2. Nie kupiliśmy domu albo mieszkania na kredyt. W wyniku krachu na rynku nieruchomości i handlu derywatami kredytowymi pojawił się kryzys finansowy. W Hiszpanii wielu właścicieli mieszkań i domów straciło płynność finansową, a ich nieruchomości zabrały banki. W Polsce kredyt kosztuje więcej niż spodziewana akumulacja kapitału, a gdy ceny nieruchomości spadły, banki bardzo często zaczynały się domagać dodatkowego zabezpieczenia finansowego lub natychmiastowej spłaty części kredytu, co stawiało właścicieli na progu bankructwa.
3. Nie kupiliśmy nieruchomości o dużym stopniu dekapitalizacji, ponieważ wówczas nakłady na remonty na pewno przewyższą stopę zwrotu, a mogą również przewyższyć realną wartość nieruchomości.
Większość nieruchomości kupionych w Polsce współcześnie to mieszkania i czasem domy sfinansowane przez kredyt hipoteczny. Przy zarobkach nadal sporo odstających od średniej w tzw. starej unii jest to duże obciążenie finansowe na dwadzieścia do trzydziestu lat. Nowe mieszkanie o powierzchni 50m² w dużej polskiej aglomeracji, całkowicie kredytowane przez bank, kosztowało niedawno około 240 tysięcy złotych. Kredyt rozłożony na 30 lat przewiduje też, że mieszkanie nie będzie mogło zostać spłacone całkowicie przed upływem 8 lat. Oznacza to, że 8 lat zapewnia wystarczający zysk bankowi.
Przykład drugi – mieszkanie w dużym ponad stutysięcznym mieście kupione na rynku wtórnym ma około 70m² i kosztowało około 280 tysięcy złotych. Kredyt również rozłożony na 30 lat. Biorąc pod uwagę średnie zarobki w naszym kraju, spłata kredytu hipotecznego jest (po pierwsze) sporym obciążeniem domowego budżetu, a ponadto wraz z procentem należnym bankowi zjada całkowicie zakładaną stopę zwrotu rzędu 3 – 4%. Ponieważ statystyki mówią, że nabywcami mieszkań i domów na kredyt są zwykle ludzie stosunkowo młodzi, pojawia się dodatkowy czynnik determinujący ich życie. Mając mieszkanie lub dom, są mniej mobilni, ponieważ w ich sytuacji trudniej jest się przeprowadzić w poszukiwaniu lepszych warunków pracy. Wpływa na to między innymi zaporowy warunek banków mówiący, że kredytu przez kilka lat nie można spłacić wcześniej.
Gdy spojrzymy na historię dwudziestowiecznej Europy i USA (pomijając kraje bloku wschodniego), to zauważymy pewną prawidłowość. Właścicielami własnego apartamentu lub domu stawali się ludzie z pewnym dorobkiem, mający już rodziny i dzieci. Najczęściej zdążyli zaoszczędzić sporą część kosztów nieruchomości, więc nawet, jeśli brali kredyt, to nie był on czynnikiem hamującym wzrost ich dochodów. Dziś kupno nieruchomości w Polsce bardziej przypomina „sznur na szyi” niż inwestycję kapitałową.
Jednak największa grupa polskich właścicieli mieszkań to posiadacze wykupionych mieszkań komunalnych i służbowych. Pod koniec XX wieku samorządy miast i gmin oraz instytucje, a także przedsiębiorstwa posiadające zasoby mieszkaniowe zaczęły je wyprzedawać po mocno obniżonych cenach. Możliwość zakupu była jednak ograniczona do zamieszkujących je lokatorów, a kwota zniżki była związana z długim okresem zamieszkiwania w lokalu. W ten sposób miliony relatywnie biednych ludzi w Polsce stały się po raz pierwszy w swoim życiu właścicielami kapitału. Mieszkania takie większość dotychczasowych najemców kupiła za niewielkie kwoty, które na dodatek mogły często być rozłożone na nisko oprocentowane raty płacone w okresie nawet do 10 lat. Mogłoby się wydawać, że w ten sposób realizuje się wręcz idealny model, zapewniający większości obywateli dołączenie do klasy właścicieli kapitału. Dla przykładu mieszkanie o wielkości 60m² w stutysięcznym mieście zostało wycenione na około 50 tysięcy, zaś lokator mógł je nabyć za zaledwie 10 tysięcy i to jeszcze rozłożone na raty bez pośrednictwa banków. Jednak większość budynków sprzedawanych przez samorządy to nieruchomości mające po 80 – 100 lat. Nie były remontowane przez cały okres PRL lub też wykonywano wyłącznie niecierpiące zwłoki naprawy.
W ten sposób lokatorzy stali się właścicielami mieszkań, które już wymagają remontu. W przykładowej kamienicy z ośmioma mieszkaniami, które lokatorzy wykupili za łączną kwotę około 80 tysięcy złotych, pierwszym remontem okazała się kompleksowa naprawa dachu. Był to koszt obciążający właścicieli, zaś dla miasta było to zaoszczędzone 50 tysięcy złotych. W starym budynku to nie jedyny koszt. Kolejno trzeba było wymienić okna za około 40 tysięcy, wymienić instalację kanalizacyjną, wodociągową i elektryczną. Łącznie właściciele zostali obciążeni kosztami grubo przekraczającymi sto tysięcy złotych. Jeżeli nie mieli pieniędzy, musieli zaciągnąć kredyt wspólnotowy, który jest tańszy niż zwykły komercyjny, ale i tak znacząco zwiększył comiesięczny koszt utrzymania nieruchomości. Stare kamienice, nawet te w centrach miast, zwykle opalane były węglem. Dziś powoduje to nieznośne zanieczyszczenie powietrza, więc są coraz większe naciski na podłączanie mieszkań do miejskich sieci ciepłowniczych. Oczywiście sfinansować to muszą lokatorzy, a w naszym przykładzie koszt takiego podłączenia wyniesie przynajmniej 60 tysięcy złotych. Rzecz jasna wartość mieszkań wzrośnie, ale lokatorzy nie zamierzają przecież ich sprzedawać.
Z powyższego przykładu wynika, że nabywcy starych zdekapitalizowanych w sporej części mieszkań w ciągu kilku lat od kupna musieli wyłożyć nawet dwieście tysięcy, co przekłada się na 25 tysięcy złotych po przeliczeniu na mieszkanie. Być może zresztą ta kwota będzie większa, jeśli doliczymy koszt renowacji zewnętrznej. Nie jest to koszt wyssany z palca, ponieważ miasta często wymuszają rewitalizację zewnętrzną kamienic w obrębie centrum. A nie są to koszty bagatelne.
Wniosek jest prosty, miasta podrzuciły „kukułcze jajo” niezbyt zamożnym lokatorom, którzy biorąc pod uwagę poniesione po kupnie koszty nie zapłacili za lokale wcale tak mało, jak pozornie mogłoby się wydawać.
Jeśli zatem przypomnieć klasyczną definicję Johna Hicksa,
Dochód jednej osoby lub wspólnoty w ciągu jednego okresu stanowi wartość tego, co może ona maksymalnie skonsumować podczas tego okresu, pozostając równie bogata na końcu okresu, jak była na jego początku.
to nowi właściciele mieszkań nie stają się bogatsi, lecz biedniejsi, bo mogą konsumować mniej, ponieważ zdekapitalizowane mieszkania wymagają ciągłych inwestycji. Zatem stopa zwrotu jest dla nich ujemna, pomimo teoretycznego wzrostu wartości ich nieruchomości.
Od lat pojawia się sporadycznie w dyskusjach ekonomicznych kwestia podatku katastralnego, partie populistyczne zwykle wyciągają ten podatek przed każdymi wyborami niczym królika z kapelusza, strasząc ukrytymi zamiarami partii rządzącej. W wielu krajach europejskich ten podatek istnieje od lat i stanowi istotny element redystrybucji dochodów kapitałowych. Obawy Polaków biorą się przede wszystkim z poczucia, że najliczniejsze dwie grupy właścicieli nieruchomości (które wcześniej przedstawiłem) de facto zbiedniały stając się „kapitalistami mimo woli”. Podatek katastralny w pewnym sensie byłby „karą” dla nich za zaradność i troskę o swoje miejsce zamieszkania. Istnieje obawa, że setki tysięcy dzisiejszych właścicieli musiałoby wyzbyć się praw własności nieruchomości, ponieważ nie stać by ich było na uiszczenie podatku. Skorzystaliby z tego finansowi potentaci, którzy wykorzystując tragiczną sytuację większości ludzi, wykupiliby te nieruchomości po cenie niższej od realnej wartości. W kraju rozwijającym się, w którym zarobki nadal są relatywnie niskie, taki podatek mógłby być zabójczy właśnie dla tej małej indywidualnej własności.
Jednak warto przedstawić wszystkie za i przeciw, zanim zaczniemy wzbudzać panikę. Po pierwsze, także w tym podatku może istnieć kwota wolna od podatku. Może być związana z liczbą osób zamieszkujących lokal, a także z wiekiem właścicieli, aby nie zmuszać starszych ludzi do zmiany miejsca zamieszkania. Zakładając wprowadzenie podatku w wysokości 1% wartości nieruchomości, za mieszkanie o wartości 250 tysięcy naliczono by roczny podatek w wysokości 2,5 tysiąca. Po odliczeniu kwoty wolnej można przyjąć że suma należna nie byłaby dużo większa niż dzisiejszy podatek od nieruchomości. Kwota wolna nie przysługiwałaby oczywiście za mieszkania lub domy dodatkowe, a tylko za nieruchomość, w której podatnik mieszka. W ten sposób osoby zamożne, które dziś traktują nieruchomości jako lokatę kapitału, płaciłyby odpowiednio większy podatek. To mogłoby spowodować, że po pierwsze więcej mieszkań trafiłoby na rynek. Transakcje byłyby bezpieczniejsze, ponieważ istniałby spójny państwowy system wyceny nieruchomości. Bogatym bardziej opłacałoby się inwestować w lokaty bankowe, co zmniejszyłoby pośrednio koszty kredytów, atrakcyjniejsze stałoby się też inwestowanie w produkcję. Wprowadzenie tego podatku wcale nie musi być mieczem godzącym w podstawę bytu ludzi najbiedniejszych, a wręcz przeciwnie – mógłby to być istotny element wyrównywania różnic kapitałowych. Dziś najbogatsi mają wiele rozmaitych budynków, w tym luksusowe rezydencje wakacyjne, za które płacą wręcz symboliczne kwoty podatku od nieruchomości. Przy okazji warto dodać, ze wprowadzenie podatku katastralnego zróżnicuje także podatki dla firm. Dzisiaj podatek za halę magazynową o powierzchni 10000m2, która przynosi relatywnie niewielkie dochody jest taki sam, jak podatek za centrum handlowe o tej samej powierzchni, które przynosi ogromne dochody. Jest jeszcze jeden argument. Dziś osoba sprzedająca mieszkanie zapłaci 20% podatku, jeżeli miała nieruchomość krócej niż 5 lat. Ma to zapobiec spekulacji, ale uderza też w osoby, które przypadkowo stały się właścicielami mieszkań na podstawie spadku.
Jest wiele argumentów za wprowadzeniem tego podatku, choć trzeba przyznać, że są też pewne wady, do których trzeba przede wszystkim zaliczyć duże koszty wprowadzenia, ponieważ wymaga zintegrowanego systemu wyceny nieruchomości. Jedną z wad jest także to, że jest to podatek niezależny od dochodów. Podnosi się argument, że osoby, które nagle zbiednieją, nie są w stanie opłacać tego podatku, a więc np. utrata pracy może skutkować szybkim pogorszeniem się wszystkich aspektów życia.
W moim przekonaniu prędzej czy później politycy w Polsce będą musieli zmierzyć się z tym problemem. A obywatele powinni trzymać rękę na pulsie i zadbać o to, by ewentualny projekt podatku katastralnego był projektem obywatelskim. Tym zaś, którzy tak skłonni są wierzyć w rozmaite teorie spiskowe, dedykuję zaś kolejny cytat z książki Thomasa Piketty.
Obywatele powinni interesować się poważnie pieniądzem, jego pomiarem, dotyczącymi go faktami i zmianami następującymi wokół niego. Ci, którzy mają go dużo, nigdy nie zapominają bronić swoich interesów. Odmowa zmierzenia się z liczbami rzadko służy interesom najbiedniejszych.
